Arkitekku.my – Bumbung yang bocor, reput, atau usang bukan sekadar masalah estetika; ia adalah bom jangka yang mengancam integriti struktur rumah kita.

Bagi pemilik rumah lama, keputusan untuk menukar bumbung seringkali terhenti di satu soalan besar: Berapakah sebenarnya kos yang perlu kami sediakan pada tahun 2026 ini?

Kami faham, mencari anggaran yang tepat terasa seperti mencari jarum dalam jerami.

Berbanding dengan kerja-kerja pengubahsuaian lain, kos ganti bumbung boleh melonjak tinggi tanpa amaran.

Ini kerana ia bukan sekadar menampal kepingan zink atau genting baharu, tetapi melibatkan penilaian struktur kayu (kekuda) yang mungkin telah dimakan anai-anai selama berdekad.

Artikel ini akan menyajikan data kos yang spesifik, memecahkan faktor-faktor harga, dan menyediakan panduan praktikal untuk memastikan belanjawan tidak terbobol.

Anggaran Kos Tukar Bumbung Mengikut Jenis Material Utama

Berdasarkan trend pasaran bahan binaan dan upah buruh di Malaysia pada awal 2026, kami telah mengumpulkan anggaran kos tukar bumbung rumah lama yang paling realistik.

Angka-angka ini adalah untuk kerja penuh (termasuk upah, bahan kekuda/kerangka, dan kepingan bumbung) yang dikira per kaki persegi (sq. ft.).

Anggaran ini tidak termasuk kerja-kerja elektrik atau kemasan siling dalaman yang rosak.

Sebagai contoh, untuk sebuah rumah teres berkeluasan bumbung 1,200 kaki persegi, kos penggantian penuh menggunakan metal deck boleh mencecah antara RM21,600 hingga RM30,000.

Angka ini adalah anggaran kasar; kos sebenar bergantung kepada tahap kerumitan kerja di tapak.

Empat Faktor Utama yang Mempengaruhi Kos Akhir Penggantian Bumbung

Jangan mudah percaya dengan sebut harga (quotation) yang terlalu rendah.

Kontraktor yang berpengalaman akan sentiasa menekankan faktor-faktor tersembunyi ini yang sering menjadi punca ‘kos tambahan’ mendadak di pertengahan projek:

1. Keadaan Struktur Kekuda Sedia Ada: Ini adalah penentu kos terbesar bagi rumah lama. Jika kekuda kayu telah reput, diserang anai-anai, atau bengkok akibat bebanan yang terlalu lama, ia wajib diganti sepenuhnya. Penggantian kekuda kepada besi (steel truss) boleh menambah kos antara RM5 hingga RM10 per kaki persegi berbanding membaiki kekuda kayu sedia ada.
2. Kecuraman dan Reka Bentuk Bumbung (Pitch & Complexity): Bumbung yang curam (steep pitch) memerlukan langkah keselamatan dan teknik pemasangan yang lebih rumit, secara langsung meningkatkan kos buruh. Reka bentuk bumbung yang kompleks dengan banyak lembah (valley) dan rabung (ridge) juga memerlukan lebih banyak kerja pemotongan dan bahan kemasan khas.
3. Aksesibiliti Tapak Kerja: Jika rumah terletak di kawasan yang sempit, atau bumbung berada di ketinggian yang sukar dicapai, kontraktor mungkin perlu menyewa peralatan khas seperti perancah (scaffolding) yang lebih tinggi atau kren kecil. Ini adalah kos logistik yang signifikan.
4. Penyingkiran Bumbung Lama (Disposal Cost): Bumbung lama perlu dilupuskan secara berhemah. Jika bumbung lama menggunakan material seperti asbestos (sering terdapat pada rumah yang sangat lama), kos pelupusan akan melonjak kerana ia memerlukan protokol keselamatan dan pelupusan bahan berbahaya yang ketat.

Prosedur Wajib yang Perlu Kita Ikuti Sebelum Mula Kerja Bumbung

Mengganti bumbung bukan sekadar urusan antara kita dan kontraktor.

Kita perlu memastikan proses ini sah dan mengikut peraturan pihak berkuasa tempatan (PBT) seperti Majlis Bandaraya atau Majlis Perbandaran.

Kegagalan mendapat kelulusan boleh menyebabkan denda atau arahan merobohkan struktur baharu.

Berikut adalah senarai semak wajib sebelum kerja-kerja penggantian bumbung rumah lama dimulakan:

• Kelulusan Pelan PBT: Walaupun hanya menukar kemasan bumbung (metal deck kepada genting) tanpa mengubah struktur kekuda, sesetengah PBT memerlukan permohonan kebenaran merancang (Kebenaran Kecil) untuk memastikan ia mematuhi garis panduan kejiranan.
• Kontrak Bertulis Jelas: Pastikan kontrak merangkumi skop kerja secara terperinci, termasuk jenis dan ketebalan material (contoh: Metal Deck 0.42mm TCT), tempoh jaminan kebocoran, dan jadual pembayaran (milestone payment).
• Insurans Kontraktor: Kontraktor yang sah mesti mempunyai insurans untuk melindungi pekerja dan kerosakan yang tidak disengajakan pada harta benda jiran semasa kerja di tapak.

Realiti di Tapak Pembinaan Mengapa Kos Bumbung Selalu Melebihi Bajet Awal

Waktu pertama kali kami terlibat dalam projek menukar bumbung rumah teres dua tingkat di kawasan Subang Jaya, kami telah meletakkan bajet yang sangat ketat.

Namun, apabila genting lama diangkat, kami terkejut melihat 40% daripada alang kayu (purlins) telah reput teruk di bawah lapisan underlayment yang gagal.

Ini adalah realiti yang sering berlaku pada rumah berusia lebih 20 tahun. Kerosakan di bahagian atas bumbung selalunya tidak kelihatan dari bawah.

Kontraktor yang baik akan memasukkan klausa ‘kerja tambahan (variation order)’ dalam sebut harga, tetapi ia mesti dengan harga unit yang dipersetujui awal.

Jika tidak, kita akan terpaksa membayar harga ‘cekik darah’ di saat-saat kritikal hanya kerana kerja sudah separuh jalan.

Soalan Lazim yang Sering Ditanyakan Mengenai Penggantian Bumbung

Kami telah mengumpulkan beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh pemilik rumah lama ketika berhadapan dengan keputusan untuk menukar bumbung.

Jawapan ini merangkumi aspek teknikal, kewangan, dan penyelenggaraan yang kami percaya dapat membantu membuat keputusan yang lebih termaklum.

Adakah Bumbung Metal Deck Lebih Murah Berbanding Genting Konkrit?

Secara kos material per kaki persegi, ya, metal deck selalunya lebih murah dan ringan, yang mana ia mengurangkan beban pada struktur kekuda sedia ada.

Namun, kos jangka panjang perlu dipertimbangkan. Genting konkrit menawarkan penebat haba yang lebih baik, mengurangkan keperluan pendingin hawa, lantas menjimatkan bil elektrik bulanan.

Metal deck pula memerlukan penebat haba (aluminium foil/rockwool) tambahan yang akan meningkatkan kos pemasangan awal.

Apakah Tanda-Tanda Jelas Bumbung Rumah Lama Perlu Ditukar Segera?

Selain kebocoran yang jelas, ada beberapa petunjuk yang memerlukan perhatian segera.

Mengabaikan tanda-tanda ini hanya akan membawa kepada kos pembaikan struktur yang lebih mahal di masa hadapan:

• Genting atau kepingan bumbung yang retak, pecah, atau hilang secara meluas (bukan hanya satu atau dua keping).
• Kekuda atau kayu penyokong di loteng menunjukkan tanda-tanda reput, kulat, atau serangan anai-anai.
• Siling dalaman rumah menunjukkan kesan air yang meluas, bukan hanya di satu titik kebocoran.
• Bumbung kelihatan melendut atau tidak rata apabila dilihat dari luar rumah.

Berapa Lama Jangka Masa yang Diperlukan Untuk Proses Penukaran Bumbung?

Tempoh masa kerja sangat bergantung kepada keluasan dan kerumitan reka bentuk bumbung.

Namun, untuk rumah teres bersaiz sederhana (sekitar 1,200 hingga 1,500 kaki persegi), ini adalah anggaran masa yang diperlukan:

1. Fasa Perobohan dan Pembersihan: 1 hingga 2 hari.
2. Fasa Pembaikan/Penggantian Kekuda: 2 hingga 4 hari (bergantung kepada tahap kerosakan).
3. Fasa Pemasangan Bumbung Baharu: 3 hingga 5 hari.
4. Jumlah Anggaran Keseluruhan: 7 hingga 11 hari.

Penting untuk diingat, cuaca adalah faktor besar. Kerja-kerja bumbung akan terhenti semasa hujan lebat, dan ini akan memanjangkan tempoh projek.

Pastikan kontraktor mengambil langkah untuk melindungi bahagian dalam rumah kita setiap kali kerja dihentikan.

Apakah Jaminan Kebocoran Standard yang Perlu Diminta Dari Kontraktor?

Jaminan standard industri untuk pemasangan bumbung baharu (termasuk kerja-kerja flashing dan waterproofing) biasanya berkisar antara 5 hingga 10 tahun bagi kerosakan akibat kerja.

Untuk material bumbung itu sendiri (seperti metal deck atau genting), pengeluar biasanya memberikan jaminan material yang lebih lama, antara 15 hingga 30 tahun (terhad kepada kecacatan material, bukan pemasangan).

Dalam kontrak, minta kontraktor nyatakan tempoh jaminan kebocoran mereka secara spesifik.

Jaminan yang kurang daripada 5 tahun adalah satu bendera merah (red flag) yang menunjukkan kurang keyakinan terhadap kualiti kerja mereka.

Penutup

Mengganti bumbung rumah lama adalah pelaburan besar yang tidak boleh dibuat secara tergesa-gesa.

Jangan hanya fokus pada angka kos tukar bumbung rumah lama yang paling rendah di pasaran.

Sebaliknya, fokuslah pada nilai jangka panjang: kualiti material, jaminan kontraktor, dan yang paling penting, integriti struktur kekuda.

Dapatkan sekurang-kurangnya tiga sebut harga terperinci, bandingkan skop kerja, dan berundinglah seperti kita sedang membeli sebuah kereta.

Ini adalah perlindungan utama rumah kita, jangan biarkan ia menjadi punca masalah yang berulang.