Arkitekku.my – Impian untuk memiliki ruang yang lebih besar di rumah sedia ada sering kali terhalang oleh satu persoalan utama: berapakah kos sebenar untuk menambah tingkat rumah?

Pada tahun 2026, dengan kenaikan harga bahan mentah dan kos buruh yang dinamik, membuat anggaran yang tepat bukan lagi pilihan, tetapi satu kemestian.

Kami di sini untuk memecahkan angka-angka itu dan memberikan panduan yang realistik.

Menambah tingkat bukan sekadar meletakkan batu-bata di atas bumbung lama; ia melibatkan kejuruteraan struktur, perolehan permit yang ketat, dan pelaburan kewangan yang signifikan.

Sebagai Editor Senior yang memantau tren pembinaan, kami mendapati ramai pemilik rumah terkejut apabila kos akhir melambung tinggi dari anggaran awal mereka.

Mari kita lihat data terperinci yang kami kumpulkan.

Anggaran Kos Tambah Tingkat Rumah Mengikut Keluasan Lantai

Anggaran kos pembinaan biasanya dikira berdasarkan harga per kaki persegi (per square foot).

Angka ini merangkumi kos struktur (tiang, rasuk, lantai), dinding, bumbung, dan kemasan asas.

Namun, perlu diingat, harga ini sangat dipengaruhi oleh kualiti bahan dan kerumitan rekaan.

Faktor Utama yang Meningkatkan Kos Tambah Tingkat Rumah

Angka di atas hanyalah titik permulaan. Realitinya, kos akhir boleh melonjak 30% hingga 50% bergantung kepada beberapa keputusan kritikal yang kita buat di peringkat perancangan.

Jangan terpedaya dengan kontraktor yang memberikan harga yang terlalu rendah; ia mungkin hanya merangkumi bahan yang paling asas.

Jenis Struktur dan Keperluan Pengukuhan Asas

Ini adalah penentu kos yang paling besar.

Jika rumah sedia ada dibina dengan asas yang tidak direka untuk menampung tingkat tambahan (contoh: rumah lama), jurutera struktur mungkin memerlukan pengukuhan asas yang ekstensif.

Proses ini melibatkan kerja-kerja bawah tanah yang rumit dan mahal.

Kita perlu tahu sama ada kita hanya memerlukan tiang tambahan atau pengukuhan menyeluruh pada asas sedia ada.

Pilihan Bahan Binaan dan Kemasan Dalaman

Adakah kita memilih jubin seramik standard atau marmar import? Adakah bingkai tingkap aluminium biasa atau bingkai UPVC dengan kaca penebat bunyi?

Setiap pilihan mewah akan menaikkan kos per kaki persegi secara drastik.

Selain itu, penggunaan teknologi binaan moden seperti Sistem Binaan Berindustri (IBS) mungkin menjimatkan masa, tetapi bahan pra-fabrikasi mungkin mempunyai kos permulaan yang lebih tinggi.

Lokasi Projek dan Kadar Upah Buruh Mahir

Kos buruh di kawasan bandar utama seperti Kuala Lumpur atau Johor Bahru selalunya lebih tinggi berbanding kawasan luar bandar.

Selain itu, jika rekaan kita memerlukan kemahiran khusus (contoh: pemasangan atap kayu keras atau kerja-kerja elektrik pintar), kita perlu membayar kadar premium untuk tenaga kerja mahir.

Ini adalah kos tersembunyi yang sering diabaikan.

Memahami Proses Tambah Tingkat dari Fasa Reka Bentuk Hingga Pembinaan

Kami berpendapat, memahami aliran kerja adalah cara terbaik untuk mengawal perbelanjaan. Fasa reka bentuk dan kelulusan permit adalah “pintu gerbang” kewangan kita.

Jangan terburu-buru; setiap perubahan selepas pembinaan bermula akan menjadi sepuluh kali ganda lebih mahal.

1. Perundingan dan Kajian Tapak: Melantik Arkitek dan Jurutera Struktur untuk menilai kemampuan asas sedia ada dan merangka pelan lantai baru.
2. Permohonan Kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT): Proses ini memakan masa dan memerlukan bayaran yuran. Pastikan semua dokumen teknikal (pelan, laporan kejuruteraan) lengkap.
3. Penetapan Kontraktor: Dapatkan sekurang-kurangnya tiga sebut harga dan bandingkan bukan sahaja harga, tetapi juga rekod prestasi dan jaminan kerja mereka.
4. Fasa Pembinaan Struktur (Carcass): Kerja-kerja asas, tiang, rasuk, lantai konkrit baru, dan pemasangan bumbung sementara. Ini adalah fasa kos yang paling tinggi.
5. Fasa Kemasan dan Pemasangan: Kerja-kerja elektrik, paip, pemasangan tingkap/pintu, dan kemasan lantai/dinding.

Waktu pertama kali kami menguruskan projek penambahan tingkat pada tahun 2024, kami terkejut melihat betapa besarnya perbezaan harga antara kontraktor “nama besar” dengan kontraktor tempatan yang berpengalaman.

Kami mengambil risiko dengan kontraktor tempatan yang lebih murah, tetapi kami memastikan kontraknya sangat terperinci, ibarat mengikat seekor kerbau dengan tali besi.

Kuncinya bukan pada harga termurah, tetapi pada kontrak yang telus dan pengawasan yang rapi.

Kesilapan Kewangan Paling Mahal yang Perlu Kita Elakkan

Sebagai panduan akhir, kami menyenaraikan beberapa perangkap kewangan yang sering menjerat pemilik rumah.

Mengelakkan perkara ini boleh menjimatkan puluhan ribu Ringgit daripada kos tambah tingkat rumah kita.

• Tiada Dana Kontingensi: Sentiasa sediakan 15% hingga 20% daripada anggaran kos total sebagai dana kecemasan. Masalah tidak dijangka (paip pecah, masalah struktur lama) pasti akan timbul.
• Mengubah Reka Bentuk di Tengah Jalan: Setiap perubahan yang diminta selepas pembinaan bermula (Variation Order) akan dikenakan caj premium oleh kontraktor. Selesaikan semua keputusan reka bentuk sebelum bata pertama diletakkan.
• Menggunakan Bahan Binaan Sub-Standard: Cuba menjimatkan kos dengan menggunakan bahan yang terlalu murah akan menyebabkan kos penyelenggaraan yang tinggi di masa depan. Lebih baik lambat sedikit, tetapi gunakan bahan yang berkualiti.
• Mengabaikan Yuran Profesional: Cuba melangkau perkhidmatan jurutera struktur atau arkitek yang bertauliah untuk menjimatkan yuran. Ini adalah risiko keselamatan dan perundangan yang tidak berbaloi.

Soalan Lazim Tentang Anggaran Kos Tambah Tingkat Rumah

Banyak kekeliruan timbul apabila membincangkan kos pembinaan.

Kami telah mengumpulkan beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh pemilik rumah yang merancang untuk menambah tingkat rumah mereka.

Berapakah Jangka Masa Pembinaan Tambah Tingkat Secara Purata?

Jangka masa pembinaan sangat bergantung pada saiz dan kerumitan rekaan. Secara purata, kita boleh menganggarkan tempoh seperti berikut:

• Rumah Sederhana (500-800 kp): 4 hingga 6 bulan.
• Rumah Besar/Rumit (1,000+ kp): 6 hingga 9 bulan.

Apakah Perbezaan Kos Antara Tambah Tingkat Penuh dan Separuh?

Menambah tingkat separuh (hanya sebahagian lantai atas) selalunya lebih murah dari segi kos bahan mentah, tetapi kos per kaki persegi mungkin lebih tinggi kerana kerumitan penyambungan dan kerja bumbung yang rumit.

Selain itu, kos permit dan yuran profesional adalah hampir sama, tanpa mengira saiz.

Adakah Kos Arkitek dan Jurutera Termasuk dalam Anggaran Per Kaki Persegi?

Secara amnya, TIDAK. Anggaran kos per kaki persegi (RM 180 – RM 300) yang diberikan oleh kontraktor biasanya hanya meliputi pembinaan.

Yuran profesional perlu dianggarkan secara berasingan. Ini adalah peratusan dari kos pembinaan total:

1. Yuran Arkitek: Biasanya 3% – 8% daripada Kos Pembinaan.
2. Yuran Jurutera Struktur: Biasanya 1.5% – 3% daripada Kos Pembinaan.

Bahan Binaan Manakah Yang Paling Cepat Naik Harga?

Berdasarkan data 2025/2026, bahan binaan berasaskan petroleum dan besi (tetulang) menunjukkan kenaikan harga yang paling drastik.

Pemilik rumah dinasihatkan untuk menetapkan harga bahan utama dalam kontrak secepat mungkin untuk mengunci kos.

Perancangan kewangan yang teliti adalah tulang belakang kepada projek tambah tingkat yang berjaya. Jangan biarkan kos Tambah Tingkat Rumah menjadi “hantu” yang menghantui impian kita.

Dengan panduan anggaran yang tepat dan kesedaran tentang faktor-faktor risiko, kita boleh mengubah rumah sedia ada menjadi kediaman idaman dengan lebih yakin dan terkawal.